Saat yang tepat untuk melirik properti

JAKARTA. Kebijakan Bank Indonesia (BI) memangkas suku bunga acuan alias BI rate hingga level terendah pada November 2011 lalu akan menjadi bahan bakar penggerak bisnis properti di Tanah Air. Dengan BI rate hanya 6%, banyak pihak memperkirakan, pasar properti di Indonesia bakal booming tahun ini. Prospek investasi di sektor ini pun kian memikat.

Investasi properti di negara kita memang makin menarik. Panangian Simanungkalit, pengamat properti sekaligus pemilik Panangian School of Property, bahkan, menilai, investasi properti di Indonesia merupakan satu-satunya yang paling menguntungkan di dunia. Ada tiga alasan mengapa prospek bisnis properti Indonesia jadi yang terbaik di dunia.

Pertama, masih ada 14 juta dari 61 juta keluarga di Indonesia yang belum memiliki rumah. Kedua, pemerintah semakin kesulitan menyediakan rumah bagi keluarga kelas menengah ke bawah. Tengok saja, permintaan rumah mencapai 900.000 unit per tahun, sementara pasokan hunian hanya 80.000 unit dalam setahun.

Ketiga, semua segmen pasar properti di Tanah Air terbuka luas sebagai investasi, termasuk pasar kelas paling bawah. Sedangkan di luar negeri, bisnis properti untuk pasar kelas menengah ke bawah tertutup untuk pengembang dan investor. Sebab, “Pasokan properti kelas menengah ke bawah dikendalikan oleh pemerintah negara itu,” ujar Panangian.

Meski sempat mengalami pasang surut, bisnis properti kembali dilirik pasca krisis ekonomi 2008 lalu. Karena itu, di 2011, pertumbuhan properti tercatat lumayan tinggi. “Baik permintaan maupun pertumbuhan harga di semua sektor properti meningkat cukup tinggi,” ungkap Anton Sitorus, Head of Research Jones Lang LaSalle.

Menurut Anton, properti komersial dan kawasan industri mencetak pertumbuhan penjualan tertinggi selama 2011. Pertumbuhan penjualan lahan industri naik hampir tiga kali lipat. Adapun properti sektor komersial meningkat dua kali lipat. Lalu, penjualan residensial naik sekitar 50%.

Justini Omas, Sekretaris Perusahaan Agung Podomoro Land juga mengakui, pasar properti memang cukup bergairah tahun lalu. Sepanjang 2011, penjualan Agung Podomoro Land mencapai Rp 4,2 triliun. Pencapaian ini melampaui target penjualan mereka yang hanya sebesar Rp 3,5 triliun.

Ali Hanafia, pengamat properti, tak terlalu kaget melihat gairah bisnis properti tahun lalu. Maklum, sebelumnya, ia sudah memprediksi, harga properti akan mengalami kenaikan cukup tinggi. “Ini yang membuat para investor mendulang keuntungan yang luar biasa signifikan, bahkan sampai 100% dalam tempo kurang dari satu tahun,” beber Ali.

Sinyal baik

Para pengamat yakin, prospek investasi properti akan tetap cerah sepanjang tahun ini. Bahkan, Panangian menuturkan, krisis di Eropa dan kelesuan ekonomi di Amerika Serikat tak mampu menghadang laju industri properti di Indonesia.

Pasalnya, bisnis properti di Indonesia sepenuhnya ditopang sektor konsumsi dalam negeri. Namun, yang jauh lebih penting, prospek properti tahun ini bakal kian semarak karena suku bunga acuan yang rendah.

Dengan BI rate cuma 6% sejak November tahun lalu, Panangian meramal, kredit dari perbankan ke sektor properti akan tumbuh mencapai 20% hingga 22%. Apalagi, bank swasta besar seperti Bank Central Asia (BCA) sudah menurunkan bunga kredit kepemilikan rumah (KPR) hingga level 7,5% per tahun. Kebijakan ini, tentu akan diikuti bank-bank lain dalam tiga bulan ke depan. Secara tertimbang, Panangian menghitung, bunga KPR perbankan akan dipatok di kisaran 8,5%.

Bunga yang rendah, menurut Panangian, merupakan sinyal yang baik bagi investasi properti. Karena itu, ia menilai, saat ini merupakan momentum yang tepat bagi investor untuk mulai masuk ke sektor properti. “It’s time to buy,” tegas Panangian.

Segendang sepenarian, Ali yakin, BI rate yang rendah akan mendorong perbankan berlomba-lomba menawarkan bunga murah. Bank juga akan menawarkan uang muka atawa downpayment (DP) yang ringan. Ini jelas tawaran yang sangat menarik untuk memulai berinvestasi di properti.

Anton menambahkan, bunga yang mini juga akan memompa pembelian properti oleh investor maupun end user. Investasi di sektor properti pun akan kian ramai. Apalagi, suku bunga acuan yang rendah bakal membikin orang enggan untuk membiakkan duit di bank. “Lebih menarik berinvestasi di properti,” tutur Anton.

Cerahnya prospek investasi di sektor properti tentu tak cuma didukung oleh suku bunga rendah. Permintaan properti juga cukup tinggi. Walau penjualan properti tahun lalu sudah tumbuh cukup tinggi, Anton memproyeksikan, pertumbuhan permintaan properti tahun ini tetap bakal mencapai sekitar 20%-30%.

Di sisi yang lain, permintaan yang tinggi ini, menurut Panangian, tak diimbangi oleh pasokan yang memadai. Karena itulah, harga properti akan cenderung terus meningkat. Hitungan Panangian, harga tanah dan properti secara umum di lokasi sunrise pada tahun ini akan naik rata-rata 10%-15%. Untuk properti rumah dan town house, kenaikan harganya rata-rata akan mencapai 12%. Sementara, harga rumah toko (ruko), rumah kantor (rukan) dan apartemen di lokasi sunrise akan meningkat 15%.

Nah, kenaikan harga merupakan salah satu sumber keuntungan bagi investor. Saat dijual kembali, investor bisa memperoleh capital gain dari kenaikan harga tersebut. Sumber keuntungan investasi properti yang lain berasal dari uang sewa. Ali bilang, bila investasinya benar, keuntungan yang diperoleh investor dari kenaikan harga minimal 10%. Sedang, keuntungan dari sewa alias returnsekitar 5%-10% per tahun.

Anton menambahkan, tahun lalu, investor properti jenis residensial bisa mengeruk capital gain dari kenaikan harga sekitar 12%. Sementara, keuntungan dari sewa sekitar 10%. Ia memperkirakan, tahun ini, keuntungan yang diperoleh investor dari properti residensial bakal lebih tinggi. “Daricapital gain dan pendapatan sewa sekitar 20%-25%,” ujarnya.

Senada, Ali memprediksi, keuntungan dari sewa properti tahun ini di kisaran 5%-10%. Sedangkan, keuntungan minimal dari kenaikan harga sekitar 10%. Namun, capital gain dari properti di lokasi yang bagus bisa mencapai 50%.

Booming tahun ini

Panangian membenarkan, lokasi yang strategis memang bisa menghasilkan cuan yang tinggi. Properti di lokasi spekulasi seperti di kawasan Pantai Indah Kapuk dan Kelapa Gading bisa menghasilkan capital gain sekitar 25%-30%. Sementara, perumahan di daerah kelas menengah bisa memberikan capital gain sampai 20%.

Untuk properti rumah alias landed house, menurut Panangian, lokasi yang bagus berada di sekitar Bekasi, Tangerang, Serpong, Cibubur, Depok, dan Bogor. Syaratnya, perumahan tersebut memiliki akses yang mudah ke jalan tol ataupun jalur kereta.

Untuk rumah bandar atawa town house, lokasi yang bagus masih tetap di kawasan Jakarta Selatan, yakni sekitar Kemang, Cipete, dan Kebagusan. Adapun, lokasi properti kios yang menarik masih berada di daerah Pecinan atau Chinatown.

Untuk apartemen, lokasi yang bagus tersebar di daerah Jakarta Barat, Jakarta Utara, dan Jakarta Selatan. Sementara, lokasi perkantoran yang prospektif masih di sekitar kawasan segitiga emas, yakni Sudirman, Thamrin, dan Gatot Soebroto. Selain di segitiga emas, lokasi yang juga prospektif yaitu di Slipi, MT Haryono, Kebayoran, dan TB Simatupang.

Di luar Jakarta, menurut Panangian, lokasi yang bagus untuk investasi properti adalah Surabaya. Maklum, kota ini merupakan megapolitan kedua setelah Jakarta. Kota lainnya adalah Makassar, Cirebon, dan beberapa kota besar di Kalimantan seperti Banjarmasin, Pontianak, serta Balikpapan.

Meski investasi properti secara umum menarik, Ali mengingatkan, prospek investasi apartemen kelas menengah bawah seperti rusunami tak terlalu menarik. Sebab, ia menilai, rusunami merupakan konsep yang gagal. Demikian juga, kios-kios yang berada di pusat perdagangan atautrade center juga tak terlalu tak prospektif. Sebaliknya, properti pergudangan multiguna justru menarik untuk investasi. Return sewa properti jenis ini bisa mencapai 10%, dengan capital gainminimal 10% per tahun.

Nah melihat prospek yang cerah itu, Ali dan para pengamat yang lain menyarankan agar Anda yang berniat untuk berinvestasi di sektor properti bergerak cepat. Segera tentukan properti yang ingin Anda beli. Soalnya, permintaan properti sangat tinggi. Terlambat sedikit saja, persediaan akan habis. Selain itu, harga properti yang Anda incar bakal naik tinggi.

Panangian menegaskan, dengan BI rate yang masih bertengger di level 6%, booming bisnis properti bakal dimulai sejak tahun ini. Sebagaimana siklus alaminya, fenomena ini akan berlangsung selama tiga tahun. “Tahun 2015 mendatang, prospek properti mulai turun,” proyeksi Panangian.

Sumber